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企业全台疯抢地,为何近千公顷养蚊子


2020-06-17


企业全台疯抢地,为何近千公顷养蚊子

一位主要生产基地在中国的精密机械大厂老闆,碰上美中贸易大战开打,急欲回台湾扩厂,打算寻找两、三千坪的土地,目标选定相关产业聚落的台中;然而,寻遍台中工业区、台中精密机械园区等区,却找不到合意的用地。

「看了半年买不到地,台中工业区 1 坪价格动辄 25 万元,成本太高。」这位年营业额 40 亿元的企业老闆抱怨说,「有仲介推荐我 1 坪 5 万元的彰滨工业区,但太远了,海风又大。」他抱着最后希望去登记神冈工业区 2 期的抽籤,「再抽不到的话,我就要去越南了,越南招商很积极。」

企业全台疯抢地,为何近千公顷养蚊子

解决企业缺地问题,政府找民间搭建媒合平台。

另一位想回台扩厂的光电业老闆,面对 1 坪 28 万元的高价,几经考量终于决定进驻桃园中坜工业区时,却发现该厂房的排水量不够大,只得作罢。原来,工业区排水量额度有一定的限制,先进驻的厂商申请了较大的排水额度,后来者就不足了。这位老闆连续在观音、大园等工业区看了 9 个月,还是没有好的下手标的。

其实,找不到合适的工业用地,不是只有鲑鱼返乡的台商才会遇到的问题,就连股王大立光电执行长林恩平也在为缺地头痛不已。大立光现有厂房无法应付产能的需求,去年 7 月斥资 10.36 亿元购入 4,195 坪的台中西屯工业区土地,换算单价 24.7 万元;今年 9 月再以 8.04 亿元买下 3,002 坪,单价 26.7 万元。

大立光也为土地伤脑筋  回流台商 9 个月找不到合适用地

但这样还不够用,林恩平希望的是一块 3、4 万坪的方正土地;若成,就能大举招募 12,000 名员工。「不过,这真的是梦中之地。」林恩平感慨地说。

分析造成这波工业区抢地热况,主要来自四股力量。最明显的,就是这几年台商在中国面临人事、土地成本上涨,查环保、查税等不确定风险,陆续回台投资,而今年中美贸易大战,更加快製造业台商回流脚步。负责工业局土地活化、丰禾地产开发总经理黄锭铭观察,近期接到的媒合案件多是急单,最好是现成工厂,让他们一回台就能马上生产。

第 2 股需求来自因应未来长期发展而购地建厂的企业。世邦魏理仕台湾董事总经理朱幸儿表示,近日台达电斥资 20.4 亿元,陆续购入桃园中坜工业区近 8,000 坪土地;苹果供应链台郡科技投入 16.7 亿元,买下高雄和发产业园区 6 公顷土地,都属此类。

企业全台疯抢地,为何近千公顷养蚊子

地处偏远、未有产业聚落的乡下工业区,没有退场机制无法重新活化土地。

4 大需求让工业用地难求》农地违章工厂转向,前年曾出现高峰

此外,德天国际地产总经理田扬名指出,传产业花仙子花 7.2 亿元买下 1 万坪的桃园杨梅厂房;而向来在南部发展的废弃物处理龙头可宁卫,也以 7.22 亿元购入 9,200 多坪的桃园科技工业园区土地,插旗北部。

第 3 股需求则是来自外资。仲介业者透露,近期一家在新北产业园区、杨梅、台中都有设厂的日资精密机械企业,想将服务客户的触角延伸至南部,欲在台南的交流道附近找 2,000 坪地设厂。更令人讶异的是,连中资企业都密切往返台湾,评估台湾设厂的可行性。合发土地开发总经理张俊良证实,的确有中国家电企业,来参观和发产业园区不少次。

第 4 股购地需求,则来自全台 6 万家占用农地的违章工厂。从事工业地产买卖逾 20 年的卢映婕表示,2016 年以来,政府锁定全国农地工厂,希望违章企业能转设厂至合法的工业区,否则可强制拆除。因此蔡政府上任当年,工业地的交易量创下近年新高,根据德天国际地产统计,2016 年上市柜公司工业地产交易金额为 428 亿元,其中土地占 303 亿元,厂办为 125 亿元。

尤其,这股被迫购地的台资势力,很多是已经发展成为世界级的冠军企业,例如帝宝车灯、顶番婆的水五金王国,若真要转往工业区,购地实力不容小觑。

工业区主管机关众多  近千公土地闲置供需失衡

然而,有的老闆缺地急得像热锅上蚂蚁,有的老闆却放置空地 20 年养蚊子,成了鲜明的对比。目前工业区开发有 5 大法源,一、产创条例,主管机关为经济部工业局;二、都市计画法;三、区域计画法,均属于内政部管辖;四、科学园区设置管理条例,为科技部主管;五、加工出口区设置管理条例,为经济部加工出口区管理处管辖,后两者区域,若厂商要进驻,必须事先审查资格,并只限定承租,把关较为严谨。

其中根据《产创条例》,政府盘点出工业局所开发主导的 62 处工业区,共有 344 笔,214.5 公顷土地闲置;更点名烨辉、中纤、正新、振锋及中油,是闲置土地的前 5 名大户。

而由地方政府及民间开发的工业区中,根据 2015 年行政院核定的「产业用地革新方案」,闲置土地约 305.7 公顷,至今没有更新数字。推估整体依据《产创条例》编定工业区,闲置面积已达 500 公顷。

另外,在内政部辖下,由《都市计画法》与《区域计画法》所开发的工业区土地面积,至今高达 44,150 公顷,但是内政部迟迟不公布闲置情况,在管理上也较不积极。

知情官员私下透露,全台闲置面积,全部加起来可能达近千公顷,若用保守 900 公顷换算,全台闲置的工业地,就高达 34 座台北大安森林公园的面积。

显然台湾不是没有土地供给,而是多数地在私人手上,供需失衡。一位仲介有感而发地说:「想卖出的工业地不是企业想要的,企业想买的又被哄抬价格,造成全面性失控。」

企业全台疯抢地,为何近千公顷养蚊子

新北产业园区创下全台工业区最贵,依旧不减询价热度。

失控 1:工业区土地价格飙涨  新北市 1 坪交易超过 116 万元

首先是价格太贵。根据实价登录资料,2016 年食用油品大厂富味乡的五股五权路厂房,卖给 3C 产品周边元件的先锋材料科技,单价 116.7 万元。黄锭铭证实,近期又有 1 笔单坪逾 120 万元的交易成交,「做工业地产 10 多年,没想过有一天新北产业园区(原五股工业区)1 坪价格会到 3 字头,飙至 120 万元」。2012 年,该区的单价仅 52 万元。

长年在新北产业园区上班的福寿食品北部管理中心协理戴清波说:「五股太贵了,但交通方便被许多企业当作物流中心;周边只要有人释出,邻居就会来买,价格居高不下。」土城工业区也不遑多让,从 2012 年的成交价 1 坪 35 万元,到如今 51 万元,现在许多地主的开价已到 6 字头。

于是有需求的企业把眼光往南移,因此也带动了当地工业用地的上涨。例如,中坜工业区土地 2012 年 1 坪 18 万元,今年 1 坪 32 万元,涨幅近 8 成。同时期,台中工业区的涨幅从 15 万元涨到 33 万元,涨幅高达 120%。高源不动产估价师联合事务所所长陈碧源说:「过去在中国批地做製造的台商,往往地都不用钱,一听到连中坜都要 30 多万元,摸摸鼻子往中南部看。」

失控 2:产业聚落未成形  徒有工业区,厂商进驻意愿低

再来是需求与供给区位不对称。北部工业区交通便利、人力充足,致使一位难求,价格逐年翻涨,而产业聚落发展脚步较慢的如彰化滨海工业区、云林科技工业园区,闲置用地就高达 124 公顷。

以彰滨为例,线西区的规画北侧是迎风面,西北侧有火力发电厂,腹地被夹击在中间,加上一开始的规画是化工区,化工业者第一批进驻,后来才改成综合区,「我有客人门一打开,就说走吧,我要回家了!」因为味道太难闻了,一位业者说。

而云科工闲置面积为 51 公顷,为经济部列管全台闲置第 2 大工业区,行政院前副院长杜紫军分析,该园区原本要给丝织产业进驻,结果这些产业都外移,没有形成产业聚落,自然很难吸引其他厂商移入。

黄锭铭表示,为了帮助工业局加速土地活化,「花莲的美仑工业区悬挂招牌半年,一通电话都没有打进来,你看多冷清!」不过,黄锭铭解释,早期在花莲设置工业区是因为大理石需求,后来禁採,加上产业外移,交通不便,是时代的变迁,应想后续如何改善和解套才是当务之急。

失控 3:配套不完整  业者进驻后才发现缺东缺西

此外,运气好的公司买到地,却也可能遇上「先天性条件不足」的问题。好比今年 3 月,国内第一大软式电路板製造商嘉联益科技,以 15.7 亿元向旭晶能源买下观音桃园科技工业园区、完工近 80% 的现有厂房,建物面积约 2 万多坪。

没料到进驻后才发现不仅缺水,同时也面临废水排放额度不足的问题。桃园市长郑文灿为寻求解方,目前已指示市府地政局筹画最短时间兴建第 2 污水处理厂。

类似案例南台湾也有。例如,闲置 40 年之久的台南麻豆工业区,地处容易淹水的低洼地带,以及联外道路不完善,导致厂商进驻率低。直到今年透过都市计画重划,台南市政府编列 15 亿元,加强排水系统与交通道路,才能重新对外招商。

目前中央政府授权地方政府开办 30 公顷面积以下的工业区,无须事前审查,从设计、规画、开发到完工,统统交由地方自己来,开发完后却没有监督管理单位,才会形成工业区开闢了,配套却没跟上的弔诡情况。

为迎合这波抢地热潮,地方政府也加紧开发新工业区。中央政府透过前瞻计画编定 82 亿元预算,补助地方政府设立「在地型产业园区」,计画核定至今短短一个多月就将预算申请完毕,基隆、桃园、新竹、云林、南投、嘉义、高雄与屏东等县市均提出申请。

失控 4:在地产业园区忙救急  申请爆表却缺乏长远规画管理

位于需求热区的桃园市规划设立 7 大工业区,其中,将针对全球记忆体大厂美光用地需求,準备兴办龟山工五扩大案,不过工业区从规划设计到完工,大约要 3 至 5 年时间,是否能赶上美光投资时程表,市长郑文灿也无法打包票,只能尽量赶赶看。

经济部工业局副局长游振华认为,政府必须要有「储备」的概念,不能总是等到厂商提出后,才开始设计规画,肯定来不及;但为避免地方政府滥开,「只要是走《产创条例》、开发 30 公顷以上的工业区计画,将会由经部把关」。然而,换个角度思考,一但地方开发面积低于  30 公顷,也不是按照《产创条例》编定开发,恐怕将是中央政府鞭长莫及,形成无法检视开发效益的灰色地带。工业区开发管理政策,关係着台湾经济再起飞的契机,政府实应通盘检讨才是。



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